Naast de koopprijs krijgt u bij de aankoop van een huis te maken met ‘kosten koper’. Reken op zo’n 4 tot 5% van het aankoopbedrag — kosten die u niet kunt meefinancieren in uw hypotheek en dus zelf moet betalen. Goed om vooraf te weten waar u aan toe bent.
Wat is kosten koper?
Onder kosten koper vallen zaken als overdrachtsbelasting, notariskosten, de kosten van een bouwkundige keuring, taxatiekosten, de kosten van een aankoopmakelaar en de advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur. Deze kosten telt u op bij de aankoopprijs van uw toekomstige woning.
U kunt ze helaas niet in uw hypotheek opnemen; u betaalt ze dus zelf. De hoogte verschilt per woning en situatie, maar houd rekening met zo’n 4 tot 5% van het aankoopbedrag.
Kosten koper (k.k.) versus vrij op naam (v.o.n.)
Met kosten koper (k.k.) krijgt u meestal te maken bij een bestaande woning. Een nieuwbouwwoning koopt u doorgaans vrij op naam (v.o.n.). Het grootste voordeel daarvan is dat u geen overdrachtsbelasting (2% van de koopsom) hoeft te betalen: de woning hoeft immers niet van een vorige eigenaar te worden overgedragen.
Verplichte kosten bij aankoop
U mag niet meer dan 100% van de woningwaarde financieren met een hypotheek. Alle overige verplichte kosten betaalt u dus zelf. Welke zijn dat?
Overdrachtsbelasting
De grootste kostenpost. Dit is een vast percentage van de koopsom — voor een woning op dit moment 2%. Bent u starter en jonger dan 35 jaar? Dan betaalt u in 2024 geen overdrachtsbelasting bij een woning onder € 510.000 (vanaf 2025 wordt dit € 525.000). Op een woning van vijf ton scheelt dat € 10.000.
Heeft u al eerder een woning gekocht maar nooit gebruikgemaakt van de vrijstelling? Dan komt u er mogelijk nog voor in aanmerking als u voldoet aan de voorwaarden voor leeftijd en koopsom. Koopt u samen en is slechts één van u onder de 35? Dan wordt de overdrachtsbelasting naar rato berekend. In alle gevallen geldt dat u zelf in het huis moet gaan wonen.
Notariskosten
Alleen een notaris is bevoegd om de woning aan u over te dragen. De notaris brengt onder meer kosten in rekening voor de leveringsakte en de hypotheekakte en voor de inschrijving bij het Kadaster. Elke notaris hanteert eigen tarieven: een hypotheekakte kost doorgaans tussen € 500 en € 1.200, de overdracht tussen € 800 en € 1.600 (bron: notaris.nl).
Aanvullende kosten bij aankoop
Naast de verplichte kosten zijn er aanvullende kosten. Of u die maakt, hangt af van uw situatie.
Taxatiekosten
Vraagt u een hypotheek aan, dan vraagt de geldverstrekker een taxatierapport. De goedkoopste vorm is een hybride taxatie (€ 90 tot € 250), waarbij de taxateur op basis van online data de waarde bepaalt zonder langs te komen. Niet elke geldverstrekker accepteert dit; vanaf 80% financiering vereisen sommige een uitgebreide taxatie met bezoek (€ 600 tot € 800).
Kosten NHG-garantie
Koopt u met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaalt u nu nog 0,6% van de koopsom; vanaf 2025 wordt dit 0,4%. De maximale koopsom is in 2024 € 435.000 (inclusief kosten koper) en in 2025 € 450.000. Let op: de koopsom is leidend, niet de hoogte van de hypotheek.
Bankgarantie of waarborgsom
In de koopovereenkomst staat meestal dat u een waarborgsom of bankgarantie moet voldoen, doorgaans zo’n 10% van de koopsom. Bij een waarborgsom maakt u dit bedrag over naar de derdengeldrekening van de notaris. Heeft u dat geld niet, dan kunt u uw geldverstrekker om een bankgarantie vragen; daarvoor betaalt u 0,1% van de koopsom.
Kosten makelaar
Schakelt u een aankoopmakelaar in, dan betaalt u courtage voor de dienstverlening, meestal een vast tarief. Gemiddeld rekenen makelaars 1 tot 2,5% van de koopsom.
Bouwkundige keuring
Een bouwkundige keuring geeft duidelijkheid over de staat van de woning en eventuele herstelkosten. Niet verplicht, maar wel aan te raden. De kosten liggen meestal tussen € 350 en € 600, afhankelijk van locatie en grootte.
Advies- en bemiddelingskosten
Sluit u een hypotheek af, dan rekent uw financieel adviseur advies- en bemiddelingskosten. Sommige adviseurs werken met een vast bedrag, anderen met een uurtarief; de bedragen liggen doorgaans tussen € 1.500 en € 3.000.
Welke kosten zijn aftrekbaar?
Goed nieuws: een deel van de kosten mag u aftrekken bij uw belastingaangifte:
- de bemiddelingskosten;
- een deel van de notariskosten;
- de taxatiekosten;
- de kosten van de NHG-aanvraag.
Hoe en wanneer betaalt u de kosten koper?
U krijgt van de notaris een gespecificeerde nota met alle aankoopkosten. Vóór de eigendomsoverdracht — en voordat u de sleutel krijgt — moet het volledige bedrag op de rekening van de notaris staan. U betaalt dit in één keer; termijnen zijn niet mogelijk.
Wilt u advies bij de aankoop van een woning? Onze aankoopmakelaars helpen u graag. Bel 010 – 470 74 00.
