Het nieuwe jaar brengt verschillende veranderingen voor huizenkopers en huiseigenaren. Vooral voor starters is er goed nieuws: de grens waarbinnen u bent vrijgesteld van overdrachtsbelasting gaat omhoog en ook de NHG-grens stijgt. Daarnaast gaat het eigenwoningforfait omlaag — goed nieuws als u straks, of nu al, een huis bezit.
Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt ruimer
In 2026 gaat de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog naar € 470.000. Bent u van plan uw huis te verduurzamen, dan kunt u zelfs tot € 498.200 lenen met NHG.
Nieuw is dat er één uniforme grens komt voor álle woningtypen: ook tiny houses, woonboten of woonwagens kunnen onder NHG vallen.
Het voordeel van een hypotheek met NHG-garantie is dat u vaak een lagere rente krijgt en een financieel vangnet heeft, mocht u door omstandigheden de hypotheek niet meer kunnen betalen.
Overdrachtsbelasting: starters krijgen meer ruimte
De grens voor de startersvrijstelling stijgt naar € 555.000. Bent u tussen de 18 en 35 jaar, koopt u voor het eerst een eigen huis én wordt dat uw hoofdverblijf, dan betaalt u tot die waarde geen overdrachtsbelasting (2%).
Daarnaast verandert er iets voor kopers die geen hoofdverblijf kopen, maar bijvoorbeeld een huis om te verhuren of als tweede woning of vakantiehuis te gebruiken: die overdrachtsbelasting gaat omlaag van 10,4% naar 8%.
Heeft u nog een studieschuld? Dan veranderen volgend jaar de rentepercentages. Heeft u een regeling waarbij u in 35 jaar moet afbetalen, dan wordt de rente lager: van 2,57 naar 2,33%. Betaalt u in 15 jaar af, dan stijgt de rente iets: van 2,21 naar 2,29%. Ook dat kan invloed hebben op hoeveel u maximaal kunt lenen.
Minder extra lenen voor verduurzamen van uw huis
Koopt u een huis met een gunstig energielabel, dan kunt u ook volgend jaar weer een hogere hypotheek krijgen. De extra leenruimte gaat alleen wel iets omlaag. Voor huizen met het hoogste energielabel (A++++) kunt u in 2026 € 40.000 extra lenen (in 2025 € 50.000). Voor huizen met label A+++ daalt het extra leenbedrag van € 30.000 naar € 25.000.
Ook kunt u in 2026 nog steeds extra lenen om een huis met een slecht energielabel te verduurzamen. Voor huizen met label E, F of G blijft dat € 20.000, voor huizen met label C of D € 15.000 en voor huizen met label A++ t/m B € 10.000. Alleen voor huizen met een gunstiger label dan A++ vervalt deze mogelijkheid.
Wilt u gaan verduurzamen met zonnepanelen, of heeft u die al? Houd er dan rekening mee dat 2026 het laatste jaar is waarin u uw teruggeleverde stroom mag wegstrepen tegen uw verbruik (salderen).
Lagere belasting voor uw eigen huis
Tot slot is er voor veel huiseigenaren goed nieuws: het eigenwoningforfait daalt in 2026 van 0,35% naar 0,30% voor huizen met een WOZ-waarde tot ongeveer € 1,34 miljoen. Dat betekent lagere jaarlijkse lasten.
Uw hypotheekrente mag u ook in 2026 nog steeds aftrekken, tegen een iets hoger tarief dan in 2025 (37,56%). Wel moet u in 2026 over een groter deel van uw eigenwoningforfait belasting betalen: de aftrekpost daalt namelijk van 76,67% naar 71,82%.
Wilt u weten wat deze veranderingen voor uw situatie betekenen? Wij denken graag met u mee. Bel ons op 010 – 470 74 00 of mail naar info@spalandmakelaars.nl.
